De complete gids
Kantoor onderverhuren
Heb je kantoorruimte over? Dan kun je die onderverhuren en zo een groot deel van je huurlasten terugverdienen. In deze gids lees je wat onderverhuur precies is, wanneer je toestemming nodig hebt, hoe het verschilt van contractovername en indeplaatsstelling, en hoe Plekky je helpt een betrouwbare onderhuurder te vinden.
Onderverhuren betekent dat je een deel van of je hele gehuurde kantoor doorverhuurt aan een ander bedrijf, terwijl jij zelf huurder blijft bij de hoofdverhuurder. Het is een snelle manier om leegstaande vierkante meters te verzilveren in plaats van ze door te betalen. In vrijwel alle gevallen heb je vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.
Veel bedrijven huren meer ruimte dan ze op dit moment gebruiken, bijvoorbeeld na een reorganisatie, door hybride werken of omdat ze ooit op de groei hebben gehuurd. Die lege werkplekken blijven gewoon geld kosten. Onderverhuur draait dat om: je deelt de kosten met een ander bedrijf en houdt tegelijk je eigen plek.
Plekky is de bedrijfsmakelaar voor de gebruiker van kantoorruimte. We zijn gespecialiseerd in huurders die zelf, geheel of gedeeltelijk, verhuurder worden. We brengen je in contact met passende onderhuurders in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam en regelen de contracten netjes.
In deze gids
- Mag ik mijn kantoor onderverhuren?
- Wat is het verschil tussen onderverhuur, contractovername en indeplaatsstelling?
- Heb ik toestemming van de verhuurder nodig?
- Hoe stel ik een onderhuurcontract op?
- Onderverhuur vs contractovername vs indeplaatsstelling vs leegstand laten
- Stappenplan onderverhuren
- Wat kost onderverhuren via Plekky?
- Moet ik btw rekenen over de onderhuur?
- Veelgestelde vragen over onderverhuren
Mag ik mijn kantoor onderverhuren?
In de meeste gevallen mag je je kantoor onderverhuren, maar bijna altijd alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Standaard huurcontracten voor kantoorruimte (de ROZ-modellen) verbieden onderverhuur zonder die toestemming. Controleer dus eerst je huurovereenkomst voordat je iets afspreekt met een onderhuurder.
De wet kent geen algemeen verbod op onderverhuur van bedrijfsruimte, maar de meeste kantoorhuurcontracten regelen dit zelf. De veelgebruikte ROZ-modelovereenkomsten bevatten een clausule die onderverhuur en ingebruikgeving aan derden verbiedt, tenzij de verhuurder vooraf schriftelijk toestemming geeft.
Begin daarom altijd bij je eigen contract. Zoek naar woorden als onderhuur, onderverhuur, ingebruikgeving of indeplaatsstelling. Staat er een verbod, dan is dat geen doodlopende weg: een verhuurder mag toestemming meestal niet zonder goede reden weigeren, zeker niet als de onderhuurder solvabel is en dezelfde bestemming heeft.
Wat is het verschil tussen onderverhuur, contractovername en indeplaatsstelling?
Bij onderverhuur blijf jij huurder en verhuur je door aan een onderhuurder. Bij contractovername neemt een ander jouw huurcontract over en stap jij eruit. Indeplaatsstelling is de juridische route waarbij een rechter of de verhuurder een nieuwe huurder in jouw plaats stelt, meestal bij verkoop of overdracht van je bedrijf.
Het belangrijkste onderscheid zit in de vraag wie er aansprakelijk blijft. Bij onderverhuur blijf jij volledig verantwoordelijk richting de hoofdverhuurder, ook als je onderhuurder niet betaalt. Bij een geslaagde contractovername of indeplaatsstelling verdwijn je in principe als huurder en gaan de verplichtingen over op de nieuwe partij.
Welke route past, hangt af van je doel. Wil je tijdelijk lege ruimte vullen en zelf blijven zitten, dan is onderverhuur logisch. Wil je helemaal van het pand af, dan zijn contractovername of indeplaatsstelling passender. De vergelijkingstabel hieronder zet de vier opties naast elkaar.
Heb ik toestemming van de verhuurder nodig?
Ja, vrijwel altijd. Standaard kantoorhuurcontracten verbieden onderverhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Vraag die toestemming op tijd en op papier aan, met de gegevens van de beoogde onderhuurder. Een verhuurder weigert toestemming meestal alleen bij een gegronde reden, zoals een onbetrouwbare of niet-passende onderhuurder.
Geef de verhuurder vertrouwen door volledige informatie aan te leveren: wie de onderhuurder is, wat het bedrijf doet, voor welke periode en tegen welke voorwaarden je wilt onderverhuren. Hoe completer je aanvraag, hoe sneller je doorgaans groen licht krijgt.
Leg de toestemming altijd schriftelijk vast, bijvoorbeeld in een korte aanvulling op je huurovereenkomst of in een toestemmingsbrief. Mondelinge toezeggingen zijn lastig te bewijzen als er later discussie ontstaat. Plekky kan dit traject voor je begeleiden en de afstemming met de verhuurder overnemen.
Hoe stel ik een onderhuurcontract op?
Een goed onderhuurcontract legt de huurprijs, looptijd, opzegtermijn, het gebruik van gedeelde voorzieningen en de verdeling van servicekosten vast. Belangrijk is dat het onderhuurcontract niet in strijd is met je eigen hoofdhuurovereenkomst: je kunt nooit meer rechten doorgeven dan je zelf hebt. Laat het contract bij twijfel juridisch toetsen.
Neem in elk geval op: de exacte ruimte of het aantal werkplekken, de ingangsdatum en looptijd, de huurprijs en btw-behandeling, de servicekosten en wat daaronder valt, het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes zoals pantry en vergaderzalen, en de afspraken over opzegging en oplevering.
Stem de looptijd en opzegtermijn af op je eigen contract, zodat je niet vastzit aan een onderhuurder terwijl je zelf al weg wilt, of andersom. Plekky stelt heldere onderhuurcontracten op die aansluiten op de hoofdovereenkomst, zodat beide partijen weten waar ze aan toe zijn.
Onderverhuur vs contractovername vs indeplaatsstelling vs leegstand laten
Heb je ruimte over, dan zijn er grofweg vier routes. Deze tabel zet ze naast elkaar op de punten die er het meest toe doen: wat het is, of je toestemming nodig hebt, wie aansprakelijk blijft en voor wie het geschikt is.
| Onderverhuur | Contractovername | Indeplaatsstelling | Leegstand laten | |
|---|---|---|---|---|
| Wat het is | Je verhuurt (een deel van) je gehuurde ruimte door aan een onderhuurder en blijft zelf huurder. | Een andere partij neemt je hele huurcontract over; jij stapt eruit. | Een nieuwe huurder komt juridisch in jouw plaats, vaak via de rechter bij bedrijfsoverdracht. | Je laat de ruimte leeg staan en blijft de volledige huur betalen. |
| Toestemming verhuurder nodig? | Ja, vrijwel altijd schriftelijk vooraf. | Ja, de verhuurder moet akkoord gaan. | Verhuurder of rechter beslist; toestemming of vonnis nodig. | Nee, je doet niets nieuws. |
| Wie blijft aansprakelijk? | Jij, richting de hoofdverhuurder, ook bij wanbetaling van de onderhuurder. | De nieuwe huurder; jij komt in principe vrij. | De nieuwe huurder; jij komt in principe vrij. | Jij, volledig. |
| Geschikt voor | Bedrijven die blijven zitten maar ruimte overhebben. | Bedrijven die helemaal van het pand af willen. | Bedrijfsoverdracht of verkoop waarbij het pand meegaat. | Heel korte overbrugging waarin niets anders kan. |
Deze tabel geeft een algemeen overzicht en is geen juridisch advies. De juiste route hangt af van je contract en situatie.
Stappenplan onderverhuren
Van leegstaande ruimte naar een betalende onderhuurder, in zes overzichtelijke stappen.
- 1
Controleer je huurcontract
Lees je hoofdhuurovereenkomst na op clausules over onderverhuur, ingebruikgeving en toestemming. Zo weet je vooraf wat mag.
- 2
Bepaal wat je onderverhuurt
Kies of je losse werkplekken, een afgescheiden deel of de hele ruimte aanbiedt, en breng de servicekosten en gedeelde voorzieningen in kaart.
- 3
Vraag toestemming aan de verhuurder
Leg de beoogde onderhuur schriftelijk voor aan je verhuurder, met de gegevens van de onderhuurder. Leg de toestemming vast op papier.
- 4
Vind een passende onderhuurder
Zoek een solvabel bedrijf met een passende bestemming. Plekky brengt je in contact met onderhuurders die bij je ruimte passen.
- 5
Stel het onderhuurcontract op
Leg prijs, looptijd, opzegtermijn, btw en servicekosten vast, in lijn met je hoofdcontract. Laat het bij twijfel juridisch toetsen.
- 6
Lever op en start de onderhuur
Maak afspraken over oplevering, sleutels en toegang, en leg de begin- en eindstaat vast. Daarna start de onderhuur.
Wat kost onderverhuren via Plekky?
Plekky werkt op basis van no-cure-no-pay: je betaalt alleen als we daadwerkelijk een onderhuurder voor je vinden. Onze vergoeding bedraagt 10 procent over de huursom van het eerste jaar. Vind je geen geschikte onderhuurder, dan betaal je niets. Zo loop je geen risico op kosten zonder resultaat.
- No-cure-no-pay: geen onderhuurder gevonden, geen kosten.
- 10 procent vergoeding over de huursom van het eerste jaar bij succes.
- We regelen de afstemming met je verhuurder en de onderhuurcontracten.
- Toegang tot ons netwerk van bedrijven die ruimte zoeken in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam.
[Plekky-data: gem. doorlooptijd tot getekende onderhuur, door Casper aan te vullen]
Wat zijn de risico's?
De grootste risico's bij onderverhuur zijn: onderverhuren zonder toestemming (kan ontbinding van je eigen huur opleveren), aansprakelijkheid blijven dragen als je onderhuurder niet betaalt, en een onderhuurcontract dat botst met je hoofdovereenkomst. Door vooraf toestemming te regelen, een solvabele onderhuurder te kiezen en de contracten op elkaar af te stemmen, beperk je deze risico's sterk.
Veelgestelde vragen over onderverhuren
Mag ik mijn kantoor onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder?
Wat is het verschil tussen onderhuur en onderverhuur?
Blijf ik aansprakelijk als mijn onderhuurder de huur niet betaalt?
Moet ik btw rekenen over de onderhuur?
Hoelang kan ik mijn kantoor onderverhuren?
Wat gebeurt er met mijn onderhuurder als mijn eigen huur eindigt?
Meer lezen over onderverhuur en contractovername
Verdieping uit ons blog over kosten besparen met onderverhuur en de voordelen van contractovername.
Ruimte over? Wij vinden je onderhuurder
Plaats kosteloos een aanvraag of bekijk eerst het aanbod. We denken graag met je mee over de beste route, van onderverhuur tot contractovername.
Deze pagina geeft algemene informatie over onderverhuur van kantoorruimte en is geen juridisch advies. Laat je situatie altijd toetsen door een specialist voordat je definitieve afspraken maakt.